Das Immobilienmakler-Lexikon

Warum sollte ich einen Immobilienmakler beauftragen?

Wie finde ich einen guten Immobilienmakler?

Eine guter Immobilienmakler verfügt über das entsprechende Wissen, die Erfahrungen und Beratungskompetenz. Außerdem wird sich der Immobilienmakler auf Sie und Ihre Bedürfnisse einstellen. Bevor Sie einen Immobilienmakler beauftragen, erkundigen Sie sich über seine Arbeitsweise, eine mögliche Verkaufsstrategie und möglichst auch über seine Referenzen. All dies erhalten Sie gerne von uns im ersten kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch.

Wie arbeiten Immobilienmakler?

Immobilienmakler arbeiten nicht alle gleich. Zwar hat sich durch strengere Auflagen bezüglich Aus- und Weiterbildungen einiges getan, aber die Qualität der Arbeit schwankt enorm. Verlassen Sie sich auf die große Zufriedenheit unserer Kunden und auf unseren Anspruch, erstklassige Arbeit auch über den üblichen Rahmen hinaus zu leisten. Profitieren Sie von unserer jahrzehntelangen Erfahrung als Immobilienmakler und unser Wissen über die richtige Finanzierung, Marktkenntnisse und Vermarktungskonzepte.

Wir begleiten Sie bei allen Belangen, die rund um den Umzug, die Renovierung und Sanierung der alten oder neuen Immobilie entstehen. Wie das in Ihrem Fall am besten geht, erläutern wir Ihnen gern bei einem ersten kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch.

Was ist ein Immobilienmakler?

Der Beruf eines Immobilienmaklers bedeutet, im Auftrag von Haus- oder Wohnungsbesitzern Käufer oder Mieter für Grundstücke, Häuser oder Wohnungen zu finden. Konkreter ausgedrückt bedeutet dies, dass Ihr Immobilienmakler Sie in allen Fragen zu Immobilien berät. Ein Immobilienmakler übernimmt alle Aufgaben rund um Vermarktung, Verkauf sowie Vermietung. Ein guter Immobilienmakler sorgt für Sicherheit und Verkaufserfolg – bei immenser Zeitersparnis.

Wie kann ich meine Immobilie alleine verkaufen?

Natürlich ist es möglich, seine Immobilie alleine zu verkaufen. Allerdings sollten Sie ausreichend Zeit dafür einplanen und sich mit der Materie ernsthaft auseinandersetzen, um mögliche rechtliche Fallstricke zu vermeiden und größtmögliche Sicherheit zu haben. Wenn Sie Fragen haben, nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Kann man auch mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Grundsätzlich ist dies möglich. Es ergeben sich aber in Zeiten von Internet-Vermarktung mit der kompletten Transparenz und Reichweite daraus eher Nachteile als Vorteile für den Verkäufer. Empfehlenswert ist ein Makleralleinauftrag. Denn ein alleinig beauftragter Immobilienmakler hat die volle Kontrolle über das Marketing und ist so in der Lage, eine durchdachte, auf Ihre Immobilie abgestimmte Vermarktungsstrategie zu entwickeln.

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Wenn ein Immobilienmakler die Vermarktung einer Immobilie übernimmt, spricht man von einem Makleralleinauftrag. Der Vorteil für Sie ist ein individuelles Marketingkonzept und höchstmögliches Engagement.

Was braucht man für einen Immobilienverkauf?

Je nach Art der Immobilie benötigen Sie für den Immobilienverkauf unterschiedliche Unterlagen. Bei einer privat genutzten Immobilie benötigen Sie einen Energieausweis, die Flurkarte, den Grundbuchauszug und den Grundriss. Diese Unterlagen stellen wir gern für Sie zusammen.

Informationen zu durchgeführten Sanierungen und Beschaffenheit des Hauses helfen, den genauen Wert zu bestimmen.

Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

In der Regel sollte man die eigenbewohnte Immobilie verkaufen, wenn persönliche Gründe (z. B. Umzug, Erbschaft, Hausverkauf nach Scheidung, etc.) dafür sprechen. Wirtschaftlich gesehen ist ein Verkaufszeitpunkt günstig, wenn sich die Immobilienpreise wie derzeit auf einem „zyklischen Hoch“ befinden.

Bei Kapitalanlagen greifen andere, sehr individuelle Überlegungen, wie zum Beispiel die Dauer, die die Kapitalanlage in Ihrem Besitz ist. Gerne beraten wir Sie individuell in einem kostenlosen und unverbindlichen Termin.

Wie bekomme ich einen Energieausweis?

Woher bekomme ich einen Energieausweis?

Wie kann ich einen Energieausweis erhalten?

Im Rahmen unserer Maklertätigkeit lassen wir für Sie kostenlos einen Energieausweis erstellen. Alternativ kann man den lokalen Schornsteinfeger befragen, der häufig über eine entsprechende Ausbildung verfügt. Sprechen Sie uns hierauf an.

Welche Besonderheiten sind bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie zu beachten?

Grundsätzlich hat der Verkauf einer Immobilie keine Auswirkungen auf einen bestehenden Mietvertrag. Der Käufer ist dazu verpflichtet, in den bestehenden Mietvertrag zu unveränderten Konditionen einzutreten. Allerdings kann der Käufer Eigenbedarf anmelden. Der Mieter muss dann zu einer gesetzlich geregelten Frist ausziehen.

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Grundsätzlich kann der Wert einer Immobilie nicht pauschalisiert werden. Auch Online-Rechner können hier nur ganz grobe Anhaltspunkte bieten. Der Wert einer Immobilie hängt von sehr vielen Faktoren, wie z. B. Lage, Grundstücksfläche, Baujahr, Zustand, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Ausstattung, sowie der aktuellen Situation vor Ort auf dem Immobilienmarkt ab. Vereinbaren Sie mit uns eine kostenlose Wertermittlung, um eine genaue Einwertung erhalten.

Wie erfolgt die Ermittlung eines Verkaufspreises einer Immobilie?
Wie wird eine Immobilie bewertet?

Wir erheben die Daten im Dialog mit Ihnen bei einer Vorort-Besichtigung. Die daraus resultierenden Berechnungen plus einer Marktpreiseinschätzung erhalten Sie von uns kostenlos und unverbindlich.

Immobilienkauf: Welche Förderungsmöglichkeiten gibt es?

Über die KfW und das BAFA gibt es verschiedenste Fördermöglichkeiten für den Neubau, den Kauf und die Sanierung/Modernisierung von Immobilien. In den meisten Fällen umfassen diese Förderungen Zuschüsse und Zinsvergünstigungen.

Beispiele für Förderungen sind das KfW-Wohneigentumsprogramm für den Kauf selbst genutzter Immobilien und die Förderungen für erneuerbare Energien. Da es eine Vielzahl von verschiedenen Programmen und Fördermöglichkeiten gibt, ist eine individuelle Beratung durch uns sinnvoll.

Was ist ein Exposé?

Das Exposé ist ein Verkaufsdokument der Immobilie, also wie eine Werbung mit hohem Informationsgehalt der Immobilie. Daher sollte es professionell und ansprechend gestaltet sein. Es sollte möglichst viele Fragen beantworten, sodass es die passenden Interessenten anspricht und neugierig auf das Objekt macht. Denn das Exposé wird vor dem ersten Besichtigungstermin versandt.

Was ist eine Courtage?

Courtage ist gleichbedeutend zu Vermittlungsprovision. In aller Regel zahlt ein Kunde dem Immobilienmakler Courtage = Vermittlungsprovision für die verkäuferische oder vermittlerische Tätigkeit. Meist ist dies ein Prozentsatz der Summe, die der Kunde dem Verkäufer zahlt. Bei einer Vermietung sind dies in der Regel zwei Monatsnettomieten der Kaltmiete, zzgl. Mehrwertsteuer.

Sie müssen diese „Provision“ nur bei erfolgreichem Abschluss zahlen. Also nur, wenn es zu einem vollständigen Vertragsabschluss kommt und dies auch durch das aktive Zutun des Immobilienmaklers erreicht wurde.

Wie hoch ist die Courtage?
Wie berechnet man die Courtage?
Wer zahlt den Immobilienmakler?
Muss ich als Verkäufer/Eigentümer den Makler bezahlen?

Die Courtage für eine Kaufimmobilie beträgt in der Regel 6% plus Mehrwertsteuer des Kaufpreises. Diese wird nach der neuen gesetzlichen Bestimmung je nach Vermarktungsart zwischen Käufer und Verkäufer fair geteilt. Bei Einzelfällen macht es Sinn für die Verkäufer, die Courtage komplett zu übernehmen, in manchen Fällen (zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern) ist es gesetzlich vorgesehen, dass die Courtage komplett vom Verkäufer übernommen wird. Lassen Sie sich dazu von uns individuell, kostenlos und unverbindlich beraten.

Was kostet ein Immobilienmakler bei Wohnungssuche?

Bei einer Vermietung einer Wohnimmobilie werden in der Regel zwei Monatsmieten kalt plus Mehrwertsteuer veranlagt.

Wann bezahlt man die Courtage?

Erst wenn Sie 100 Prozent zufrieden sind und ein erfolgreiches Ergebnis erzielt ist, erhalten wir als Immobilienmakler unsere Courtage. So erhalten Sie die maßgeschneiderte Lösung, die Sie sicher und schnell an Ihr Ziel bringt – ganz ohne wirtschaftliches Risiko. Denn die Courtage ist komplett erfolgsabhängig.

Wie und wann werden Besichtigungstermine durchgeführt?

Besichtigungstermine werden ausschließlich mit bonitätsgeprüften Kunden durchgeführt. So wird schon frühzeitig sichergestellt, dass nur ernsthafte Interessenten, die sich Ihre Immobilie auch leisten können, durch Ihre Immobilie geführt werden. Dies geschieht nach Absprach mit Ihnen, den Eigentümern bzw. derzeitigen Mietern. Sie als Eigentümer müssen bei der Besichtigung nicht anwesend sein, oftmals ist das sogar von Vorteil. Zu jedem individuellen Besichtigungstermin werden gedruckte Exposés an die Interessenten ausgehändigt. So entsteht von Anfang an eine höhere Wertigkeit Ihrer Immobilie durch die professionelle Vermarktung durch Ihren Immobilienmakler.

Mit welchen Kosten muss der Verkäufer beim Immobilienverkauf rechnen?

Kosten für den Energieausweis, falls nicht vorhanden:
Seit dem 01.05.2014 ist ein Energieausweis beim Immobilienverkauf und auch bei der Immobilienvermietung gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten liegen je nach der benötigten Art des Energieausweises zwischen 80 € und 500 €. Bei Beauftragung von uns als Ihrem Immobilienmakler für einen Immobilienverkauf übernehmen wir diese Kosten und kümmern uns um die Erstellung des Energieausweises.

Notargebühren:
Die Kosten für den notariellen Kaufvertrag selbst werden in der Regel von den Käufern übernommen. Die Immobilienverkäufer kommen lediglich für die Löschung von Rechten Dritter auf. Hierfür gibt es feststehende Berechnungssätze, die für alle Notare gleichermaßen gelten.

Wertgutachten:
Die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Immobilien-Gutachter liegen z. B. bei einem Verkehrswert einer Immobilie in Höhe von 300.000 € bei rund 1.700 €. Eine Wertermittlung Ihrer Immobilie ist im Rahmen der Tätigkeit Ihres Immobilienmaklers kostenlos.

Courtage:
Für die umfassenden Leistungen Ihres Immobilienmaklers werden nach den gesetzlichen Vorgaben als Courtage erhoben. Die Höhe dieser richtet sich prozentual nach dem Verkaufserlös.

Spekulationssteuer:
Diese fällt unter bestimmten Voraussetzungen für den Gewinn aus Ihrer Immobilienvermarktung an.

Was ist die Spekulationssteuer?
Spekulationssteuer wird auf den Gewinn des Immobilienverkaufs fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf bzw. der Fertigstellung veräußert wird. Ausnahme: Sie haben die Immobilie in den vorangegangenen mindestens 2 Jahren selbst bewohnt. Die Höhe der Steuer bemisst sich am persönlichen Steuersatz. Daher sollte der voraussichtlich zu erzielende Marktpreis mit dem Steuerberater besprochen werden, um eine steuerliche Optimierung vorzunehmen.

Mit welchen Kosten muss der Käufer beim Immobilienkauf rechnen?

Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Courtage, Kosten für Eintragung ins Grundbuch
Für die umfassenden Leistungen Ihres Immobilienmaklers werden nach den gesetzlichen Vorgaben Courtage erhoben. Die Höhe dieser richtet sich prozentual nach dem Verkaufserlös. (siehe Courtage)

Im Regelfall liegen die oben genannten Kostenblöcke bei rund 10% des Kaufpreises und sollten im Idealfall der Mindestbetrag des Eigenkapitals sein, um eine gute Finanzierung zu gewährleisten.

Was muss ich bei einer Übergabe berücksichtigen?

Für ein vermietetes Objekt gehören die Zählerstände Strom, Wasser, Gas in ein schriftliches Übergabeprotokoll. Außerdem werden mögliche Abweichungen festgehalten, die während der letzten Mietperiode verursacht wurden. Mit anderen Worten werden Abweichungen vom Einzugsübergabeprotokoll dokumentiert. Zum Beispiel Kratzer im Boden, Macken in Türzargen oder ähnliches. Dies kann auch mit Fotos unterstützt werden, um etwaige Ansprüche des Vermieters an den Mieter abzusichern.

Bei einem Verkauf wird nach der Freigabe des Notars die Immobilie an den Käufer übergeben. Hier wird gemeinsam mit dem Verkäufer und Käufer ein Termin vereinbart. Bei diesem Termin werden sämtliche Schlüssel, Objekt- und Versicherungsunterlagen sowie der Energieausweis an den Käufer übergeben. Dies wird schriftlich in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Dokumentiert werden ebenso werden die Zählerstände wie z. B. Strom, Wasser und Gas. Das Heizöl im Tank geht, sofern nicht anders im Notarvertrag festgehalten, unabhängig von der verbleibenden Menge in den Besitz der neuen Eigentümer über.

Möbliertes oder teilmöbliertes Wohnen

Eine möblierte Wohnung zu mieten heißt, dass man mehr als einen Einrichtungsgegenstand erwarten kann. Nach dem vertraglich bestimmten Umfang – „vollmöbliert“ oder „teilmöbliert“ – gehören auch Schränke, Regale, Betten, Tische und Stühle dazu. Die genaue Unterscheidung, ob eine Immobilie teilmöbliert oder vollmöbliert ist, wird in der Rechtsprechung sehr unterschiedlich ausgelegt. Hausrat ist von der Möblierung gesondert zu betrachten.
Mieter haben einen Anspruch darauf, in der Wohnung nicht nur die vertraglich vereinbarte Ausstattung vorzufinden. Sondern auch, dass diese funktionsfähig ist und bleibt. Besonderheiten gibt es bei der Kündigungsmöglichkeit, wenn die möblierte Wohnung eine Einliegerwohnung ist. Hierzu beraten wir Sie gerne.

Was ist ein Indexmietvertrag

Hier werden Mietpreiserhöhungen über den Verbraucherpreisindex definiert. Das bedeutet, dass die Miete parallel zu den Lebenshaltungskosten, die durch das Statistische Bundesamt im Verbraucherpreisindex abgebildet werden, erhöht wird. Vor- und Nachteile für Sie als Vermieter erklärt wir Ihnen als Ihr Immobilienmakler gern in einem persönlichen Beratungsgespräch.

Bei der Vermietung einer Wohnimmobilie stehen einige Aufgaben an:

• Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung für die Mieter. Grundlage hierfür ist die Abrechnung der Hausverwaltung, falls es diese gibt.
• Angabe der Einnahmen in der Steuermitteilung
• Teilnahme an Eigentümerversammlungen bei Gemeinschaftseigentum
• Verantwortung für Pflege und Instandhaltung
• Mieterwechsel und damit verbundene Renovierung
• Festlegung des Mietpreises. Hier ist häufig zu empfehlen einen Mietpreis zu nehmen, der eine langfristige Bindung der Mieter unterstützt. Mietpreiserhöhungen sollten bei Objekten für die kein Mietspiegel vorliegt, bereits vordefiniert werden (s. Mietvertrag)
• Es gibt sehr unterschiedliche mögliche Mietverträge. Manche sind Mieter-freundlicher, manche Vermieter-freundlicher. Es gibt Indexmietverträge, Staffelmietverträge, Mietverträge für möblierte oder teilmöblierten Wohnraum. Bei letzteren sind zeitliche Begrenzungen möglich. Fragen, wie ob Haustiere erlaubt sind, welche Reinigungspflichten auf den Mieter umgelegt sind und einige andere sollten im Vorfeld geklärt sein.
• Bewerbung Ihres Angebots, gute Präsentation der Immobilie, um die richtigen Käufer anzuziehen.
• Vorselektion und Prüfung Ihrer Mieter
• Abhalten von Besichtigungsterminen
• Wohnungsübergabe inkl. Übergabeprotokoll

Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Expertise zur Verfügung. Bitte rufen Sie uns an, wenn Sie noch weitere Fragen haben. Als Immobilienmakler sind wir in diesem Themengebiet Profi.

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Bei einer Staffelmiete ist im Mietvertrag die regelmäßige Mieterhöhung vordefiniert. Die Staffeln dürfen zwar über der ortsüblichen Vergleichsmiete und oberhalb der Kappungsgrenze liegen, allerdings gilt auch hier die Mietpreisbremse.

Was ist die Mietpreisbremse?

Laut Mietpreisbremse dürfen Wohnimmobilien nicht höher als 10% über dem Mietspiegel aufgeführten Preisen liegen. Wenn kein Mietspiegel in Ihrer Gemeinde vorliegt, kann Ihr Immobilienmakler Ihnen den Durchschnittsmietpreis ermitteln und mit Ihnen den idealen Mietpreis für Ihr Objekt abgleichen.

Was ist das Bestellerprinzip?
Was bedeutet Bestellerprinzip?

Das 2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip regelt die provisionsfreie Vermittlung von vermieteten Wohnimmobilien. Es besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Immobilienmakler mit der Immobilienvermarktung beauftragt, also bestellt hat.

Das Bestellerprinzip gilt nur für Vermietung und auch nur im Wohnbereich.

Wer erstellt den Mietvertrag?

Dies liegt grundsätzlich beim Vermieter, bzw. bei Ihrem beauftragten Immobilienmakler. Da es sehr unterschiedliche Vertragsgestaltungen gibt (s. Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag), steht wir Ihnen hier in einer kostenlosen Erstberatung gerne zur Seite.

Was ist Home Staging?

Home Staging ist das professionelle Einrichten und Gestalten von Immobilien zur Verkaufsförderung. Es ist also eine Möglichkeit, bei der Immobilienvermarktung eine höhere Wertigkeit zu erzielen. Hierbei werden vor allem Möbel, Farben, Dekoration und Licht genutzt. Schließlich sind Immobilienkäufe häufig auch von irrationalen Faktoren beeinflusst – Gemütlichkeit und das Ausmalen eines Lebens in der neuen Immobilie gehören dazu. Dabei helfen kleine Dinge, wie der aufgeräumte und saubere Zustand, für ausreichend Beleuchtung sorgen – aber auch in größerem Umfang kann diese Maßnahme sich auszahlen. Die optimale Immobilienvermarktung ist ein individuelles Konzept, welches von Ihrem Immobilienmakler in Abstimmung mit Ihnen erstellt wird.

Was ist ein Secret Sale?

Secret Sale bedeutet, dass die Immobilienvermarktung der Immobilie „geheim“ läuft. Es werden also keine Bilder und weitere Informationen, durch die sich Ihre Immobilie zuordnen lässt, veröffentlicht. Die Art der Immobilienvermarktung ist jedoch nicht für jede Zielsetzung sinnvoll. Wir werden dies gemeinsam mit Ihnen abwägen und in geeigneten Fällen angewenden.

Was ist ein Teilverkauf?

Teilverkauf bedeutet, dass ein prozentualer Anteil einer Immobilie verkauft wird. Es unterscheidet sich somit von anderen Verrentungsmodellen und vom herkömmlichen Hausverkauf. Durch den Teilverkauf der Immobilie werden die ehemaligen Eigentümer quasi Teilmieter im eigenen Zuhause. Ein Prozentsatz des Hauses wird verkauft (also kein Zimmer oder eine Etage) und somit Geld freigesetzt. Denn manche Immobilienbesitzern im Seniorenalter erleben, dass ihr Kapital im eigenen Haus festgemauert ist. Um aus dieser Immobilie frei verfügbare Mittel zu generieren und trotzdem noch im geliebten Haus zu verbleiben, ist das Ziel dieser Lösung. Zukünftige Sanierungskosten liegen auch zukünftig vollverantwortlich beim derzeitigen Eigentümer. Eine Alternativ hierzu kann ein Verkauf mit Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht sein.

Was ist eine Leibrente?

Bei der klassischen Immobilien Leibrente oder auch Immobilienrente genannt, verkaufen die Eigentümer ihre Immobilie und bekommen von dem neuen Eigentümer dafür monatliche Rentenzahlungen bis zu ihrem Tod, also eine lebenslange Zahlung. Der Eigentümer der Immobilie wechselt. In § 759 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist die Leibrente gesetzlich geregelt. Sofern es vertraglich nicht anders geregelt ist, kommt der Käufer nach Vertragsabschluss für die Instandhaltung der Immobilie auf. So muss dieser sowohl die Umsetzung von Reparaturen und Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen in die Wege leiten sowie auch für die anfallenden Kosten aufkommen. Die Entscheidung, welche Sanierungsmaßnahmen wann in welcher Form ausgeführt werden, liegt dann bei den neuen Eigentümern.

Was ist Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist ein nicht vererbbares und unverkäufliches Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Es gibt dem Nießbraucher das Recht, eine Immobilie oder ein Grundstück zu nutzen und Einnahmen wie Miete daraus zu erzielen, ohne dass es ihm selbst gehört. Sie können in dieser Form Ihre Immobilie verkaufen, aber dort wohnen bleiben. Dieses Nutzungsrecht lässt sich weder vererben noch verkaufen. Es endet mit dem Tod des Nießbrauchers.
Der Nießbrauch ist ein beliebtes Gestaltungsmittel bei der Überlassung von Immobilien im Familienkreis, aber auch in anderen Konstellationen möglicherweise sinnvoll.
Für eine umfassende Beratung stehen wir Ihnen als Ihr Immobilienmakler sehr gerne zur Verfügung.