Baufinanzierung in Lüneburg

F.A.Q.

Ihre Fragen zur Baufinanzierung

Wenn die Entscheidung gefallen ist, eine Immobilie zu kaufen, muss (meist) eine Finanzierung her. Profitieren Sie von unserer jahrzehntelangen Erfahrung bei der Vermittlung von individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Immobilienfinanzierung.

Wir haben versucht die meisten uns gestellten Fragen zusammenzutragen und für Sie zu beantworten. Sollte ein Thema fehlen, schreiben Sie uns gern oder rufen uns einfach an.

Worauf muss ich beim Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsangebote achten?

Die Entscheidung für die eigene Immobilie ist häufig eine Entscheidung für das ganze Leben – und das nicht nur, weil man sich sein langfristiges Zuhause schaffen möchte. Die Wichtigkeit dieser Entscheidung resultiert auch daraus, dass man einen hohen Geldbetrag einsetzt, an dessen Tilgung man für lange Zeit gebunden ist.

„Einer passt für alles“ gilt nicht, wenn es um Kreditverträge geht. Nicht jeder Kreditgeber passt zu jedem Kreditnehmer, besondere Vorhaben brauchen besondere Herangehensweisen. Und dennoch gibt es einige Grundregeln, die zu beachten sind. Wir geben Ihnen an dieser Stelle wichtige Tipps, damit Sie neben der ohnehin unabhängigen Beratung durch Ehrichs & Martens GbR Immobilien- und Finanzmakler noch weitere neutrale Informationen erhalten, die Sie als wertvolle Basis für Ihre Entscheidung nutzen können.

Nur Vergleichbares kann verglichen werden!

Wenn Sie für den Kauf einer Immobilie verschiedene Finanzierungsangebote vergleichen möchten, sollten Sie unbedingt auf folgende Punkte achten:

  • Die Eckpunkte des Darlehens sollten bei jeder Anfrage identisch sein. Zu diesen Eckpunkten gehören die genaue Höhe des Finanzierungsbetrags, die Höhe der Tilgung, Sondertilgungswünsche sowie die gewünschte Sollzinsbindung.
    • Die Hauptpunkte, die verglichen werden müssen, sind der Effektivzinssatz und die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung.
    • Unbedingt alle Kosten und Gebühren aufzeigen lassen!
    • Angebote zur Sondertilgung berücksichtigen – dank dieser können Sie Ihre Restschuld in einem Handstreich deutlich verringern. Sondertilgungen sind häufig auf einen bestimmten Anteil an der gesamten Kreditsumme begrenzt – unbedingt auf den Prozentsatz achten!

Ein präzises und verlässliches Ergebnis bei der Beurteilung unterschiedlicher Finanzierungsangebote erhält man am leichtesten mit professionellen Vergleichsrechnern, wie ihn auch Ehrichs & Martens GbR Immobilien- und Finanzmakler nutzt.

Wie lange dauert es, bis ich eine verbindliche Finanzierungsanfrage der Bank erhalte?

Je nach Institut können die Bearbeitungszeiten variieren. Oft werden aber Zeiträume zwischen drei und fünf Arbeitstagen als erster Anhaltspunkt genannt. Wichtig für die Kreditbearbeitung ist unter anderem, dass alle benötigten Unterlagen für das zu finanzierende Objekt und die Einschätzung der Bonität vollständig vorliegen – denn ohne diese kann kein Darlehensvertrag erstellt werden. Zudem sollte auch immer der geplante Notartermin für den Immobilienerwerb oder Grundstückskauf angegeben werden.

Besteht die Möglichkeit der Vollfinanzierung?

Bei der klassischen Baufinanzierung ist in der Regel ein bestimmter Eigenkapitalanteil vorhanden, was sich – in Abhängigkeit von der Höhe – positiv auf die Zinskonditionen auswirken kann. Grundsätzlich ist eine Finanzierung aber auch ohne Eigenkapital durch eine Vollfinanzierung realisierbar. Da mit einer Vollfinanzierung nur der Immobilienkaufpreis abgedeckt wird, gewähren einige Banken auch eine Vollfinanzierung über 100%, die beispielsweise auch das Finanzieren von Kaufnebenkosten ermöglicht. Eine Bau- oder Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital sollte allerdings stets besonders gut durchdacht sein, denn sie ist teuer, langwierig und nicht ohne Risiko.

Wie viel Eigenkapital benötige ich zur Immobilienfinanzierung?

Eine gängige Faustregel besagt, dass mindestens ca. 20% bis 30% des Immobilienkaufpreises in Form von Eigenkapital aufgebracht werden sollten. Aufgrund der zunehmenden Flexibilität von Banken besteht jedoch grundsätzlich auch die Möglichkeit, eine Finanzierungssumme zu erhalten, die den gesamten Kaufpreis deckt oder sogar übersteigt.

Wir empfehlen unseren Kunden dennoch, zumindest die Nebenkosten der Immobilienfinanzierung mit eigenen finanziellen Mitteln zu bestreiten. Diese haben in der Regel einen Anteil von 10% bis 15% gemessen am Kaufpreis. Mit steigendem Eigenkapitalanteil verbessern sich nicht nur die Konditionen für Ihr Darlehen, sondern es lässt sich auch die Rückzahlung schneller realisieren – Sie sind also früher schuldenfrei.

Wann fallen Bereitstellungzinsen an?

Bereitstellungszinsen fallen bei Kreditinstituten für bereitgestellte, aber noch nicht genutzte Darlehensbeträge an. Der Zeitpunkt, ab dem Bereitstellungszinsen fällig werden, variiert von Kreditinstitut zu Kreditinstitut zwischen 3 und 24 Monaten. Wie hoch der Bereitstellungszins tatsächlich ist, hängt vom Kreditgeber ab und sollte im Finanzierungskonzept berücksichtigt werden.

Welche zusätzlichen Kosten fallen beim Immobilienerwerb für mich an?

Kaufnebenkosten können schnell über 10% des Kaufpreises ausmachen und sollten in jedem Fall in die Finanzierungsplanung einbezogen werden. Dabei sind vor allem die einmaligen Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Renovierungskosten, Umzugskosten und Kosten für Möbel zu berücksichtigen.

Was kann Ehrichs & Martens GbR Immobilien- und Finanzmakler für mich leisten?

Eine Immobilie zu erwerben oder selbst zu bauen gehört zu den wichtigsten und größten Projekten im Leben. Wer will da zur Klärung der Finanzierungsfrage von Bank zu Bank hetzen, immer wieder um Termine bitten, lange Wartezeiten in Kauf nehmen, wieder und wieder die gleichen Fragen beantworten und mit wechselnden Ansprechpartnern zu tun haben, die dann doch nur zu ihren eigenen Hausprodukten beraten?

Wir entwickeln Finanzierungsangebote, die genau auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind. Als unabhängige Baufinanzierungsspezialisten haben wir über 25 Jahre Branchenerfahrung und Expertise bei der Realisierung unterschiedlichster Vorhaben zur Bau- und Immobilienfinanzierung. Gerne stellen wir Ihnen unser Wissen und unsere Erfahrung kostenfrei und unverbindlich in einem Beratungsgespräch zur Verfügung.

Wie arbeiten Ehrichs & Martens GbR Immobilien- und Finanzmakler?

Ehrichs & Martens GbR Immobilien- und Finanzmakler begleiten Sie mit umfassenden Beratungsleistungen durch das gesamte Finanzierungsprojekt – angefangen mit der realistischen Ermittlung Ihrer Möglichkeiten, über die Beantragung, hin zur Auszahlung bis zur Zahlung der letzten Rate des Darlehens.

Unter Berücksichtigung Ihrer Vorgaben und individuellen Wünsche wie der Einbindung von Fördermitteln, Sondertilgungen oder Ratenwechsel erstellen wir ein Finanzierungsprofil. Dieses dient als Ausgangsbasis für die Erarbeitung eines maßgeschneiderten Finanzierungskonzeptes entsprechend Ihrer finanziellen Mittel.

Fallen beim Abschluss eines Darlehens über Ehrichs & Martens GbR Immobilien- und Finanzmakler Kosten für mich an?

Die Beratungsleistungen durch die Experten von Ehrichs & Martens GbR Immobilien- und Finanzmakler sind für Sie komplett kostenfrei und unverbindlich. Für Sie fallen keinerlei Kosten oder Gebühren für die Bearbeitung und Vermittlung der Finanzierung an. Bei erfolgreicher Vermittlung erhalten wir eine Vergütung von dem Darlehensgeber, mit dem Ihr Vertrag abgeschlossen wurde.

Was versteht man unter Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung beschreibt den Zeitraum, in dem der Zinssatz für Ihren Immobilienkredit festgeschrieben und somit unveränderlich ist.
Bei Abschluss einer Baufinanzierung, verpflichten Sie sich einen gewissen Zinssatz als Ausgleich für das geliehene Fremdkapital, an die Bank zu zahlen. Vor dem Abschluss der Finanzierung erstellen wir Ihnen ausgehend von Ihrer gewünschten Laufzeit der Zinsfestschreibung ein individuelles Zinsangebot. Aufgrund der aktuell so niedrigen Bauzinsen ist eine längere Zinsbindung empfehlenswert. Durch eine längere Festschreibung der Zinsen, schützen Sie sich vor einem eventuellen Zinsanstieg und haben mehr Planungssicherheit. Je nach Tilgungshöhe, ist es sogar möglich, den Zinssatz bis zur Gesamttilgung zu fixieren.

Was versteht man unter Tilgung?

Tilgung ist ein anderes Wort für Rückzahlung der Darlehenssumme. Also je höher die Tilgungsrate, desto schneller sind Sie schuldenfrei.

Was ist die richtige Tilgungshöhe?

Die Wahl der Tilgungshöhe hängt lediglich davon ab, wieviel Sie monatlich für Ihren Kredit zahlen können und möchten.
Es ist jedoch ratsam, bei unserem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau, keine Tilgungsrate von 1% zu wählen, sondern eher 2% oder mehr. Das liegt ganz einfach daran, dass Sie bei Auslauf der Zinsbindung vermutlich eine höhere Rate haben werden als aktuell. Denn die Chance, dass die Zinsen in 10 Jahren oder später wieder höher sind als jetzt, ist hoch. Des Weiteren haben Sie bei einer höheren Tilgung eine deutlich geringere Laufzeit und nach Auslauf der Zinsbindung eine deutlich geringere Restschuld.

Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist ein schriftlich im Kreditvertrag fixiertes Recht zur Zahlung eines bestimmten Betrages außerhalb der normalen Zins- und Tilgungszahlungen.

Sondertilgungen sind also Teile des Kredits, die Sie vorzeitig bezahlen können, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Die Höhe des Sondertilgungsrecht ist meistens 5% der Nettodarlehenssumme (Anfangsbetrag des Kredits) pro Jahr, es sind aber auch 10% oder mehr möglich. Dies muss im Einzelfall vor Kreditbeantragung mit der Bank besprochen werden. Oftmals werden hier auch konkrete Termine genannt, zu denen eine Sondertilgung möglich ist. Mittlerweile ist bei Krediten oft ein Sondertilgungsrecht ohne Zinsaufschlag enthalten. Es gibt aber auch noch einige Banken, die für die Einräumung eines Sondertilgungsrechts einen Zinsaufschlag verlangen. Sie sollten daher vorher genau prüfen, ob sich dieses Recht in Ihrem individuellen Fall auch lohnt. Ebenfalls ist zu beachten, dass bei manchen Banken Sondertilgungen die Laufzeit des Kredits verkürzen.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Sondertilgung?

Eine Sondertilgung hat Vorteile und Nachteile.
Vorteile:

  • Durch das Zahlen von Sonder­tilgungen sind Sie deutlich schneller schuldenfrei
  • Sie sparen sich die Zins­zahlungen auf den von Ihnen sondergetilgten Betrag
  • Besserer Zinssatz bei einer Anschluss­finanzierung
  • Sollten Sie in Erwägung ziehen, Ihren Kredit vor dem Ablauf der ersten 10 Jahre zurückzuzahlen, erspart Ihnen die Sonder­tilgung die Vorfälligkeits­entschädigung auf den von Ihnen bis dahin sondergetilgten Betrag.

Nachteile:

  • Geld wird in der Immobilie gebunden und steht nicht mehr zur Verfügung
  • Zinsersparnis im Niedrigzinsumfeld ist eher gering
  • Sollte die Bank einen Zinsaufschlag für das Sondertilgungsrecht verlangen, kann es sein, dass es für Sie teurer wird. Prüfen Sie daher genau, welche Auswirkungen der Zinsaufschlag hat.

Was sagt der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den die Bank als nachhaltig erzielbar ansetzt. Der Beleihungswert beschreibt also nicht den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie.

Der Beleihungswert ist vielmehr der Wert, der bei Verkäufen unter Druck, wie beispielsweise einer Versteigerung oder stark schwankenden bzw. fallenden Immobilienpreisen, dennoch nachhaltig erzielt werden kann. Dieser Wert sollte weiter nur so hoch sein, dass eine zu hohe Wertentwicklung ausgeschlossen ist. Um diesen Wert zu berechnen, nimmt die Bank teils hohe Abschläge vom Kaufpreis der Immobilie vor. Diese liegen in der Regel zwischen 10 und 30 Prozent. Also läge der Beleihungswert einer Immobilie die 300.000 Euro kostet, zwischen 210.000 und 270.000 Euro. Die Differenz zwischen Verkehrswert (300.000 Euro) und dem Beleihungswert (zwischen 210.000 und 270.000) verlangen Banken daher zur Risikominimierung im Normalfall als Eigenkapitaleinsatz.

Ich habe kein Eigenkapital, kann ich trotzdem finanzieren?

Können wir pauschal nicht sagen. Ohne Eigenkapital wird es natürlich sehr schwierig und das sieht die Bank gar nicht gern. Vorteilhaft wäre es schon, wenn wenigstens die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren und eventuelle Maklerkosten aus dem Eigenkapital gezahlt werden könnten. Zudem kommt es auf die Darlehenshöhe an.

Sehr wichtig in dieser Betrachtungsweise ist vor allem das monatliche Einkommen des Darlehensnehmers. Wenn diese passt, ist auch eine 100%tige Finanzierung möglich. Aber ein Puffer in der Haushaltspauschale muss schon noch vorhanden sein. Ebenso fragt sich manche Bank, warum es noch nicht möglich war bisher Eigenkapital aufzubauen. Hier kann Offenheit manchmal das kleine Rädchen zur Finanzierung sein. Natürlich wird ein nicht zu unterschätzender Zinsaufschlag die Folge sein.

Möchten Sie z.B. ein Haus bauen und dies voll finanzieren, währenddessen Sie noch in Ihrer alten Eigentumswohnung leben (und diese dann verkaufen), ist dies natürlich wieder ein völlig anderer Hintergrund. Hier werden Sie ja einen Teil der Finanzierung zwischenfinanzieren – das ist i.d.R. problemlos möglich.

Internetanbieter werben mit „Das Beste aus 300 Banken“. Können Sie das auch? Was ist dran an diesem Spruch? Ja, wir können in der Baufinanzierung so gut wie alle Banken in Deutschland anbieten!

Den Spruch sehen wir aber mehr als kritisch, da es dem Verbraucher eine Auswahl suggeriert, die faktisch einfach nicht stimmt. Die theoretische Bankenauswahl gibt es schon, aber es sind vor allem die kleinen und regionalen Banken wie Sparkassen, Volksbanken und PSD-Banken, welche hier angeboten werden bzw. überhaupt eine Finanzierung in der Region ermöglichen. So wird die Sparkasse Hamburg oder die Volksbank aus Rostock keine Immobilie in Regensburg finanzieren, da diese nicht in ihrer Region liegt. Übrig bleiben auf einer Plattform, welche mit „Das Beste aus 300 Banken“ wirbt, eine Handvoll Anbieter. Diese können wir Ihnen natürlich ebenso anbieten.

Zudem sind Plattformen häufig etwas teurer als der Direktvertrieb.

Welche Zinsbindungsfrist wähle ich am besten?

Die Antwort mag nicht überraschen. Aufgrund der Niedrigzinsphase ist eine Zinsbindung so lang wie möglich absolut sinnvoll. Aber natürlich muss auch wieder der Einzelfall betrachtet werden. Stehen evtl. eine Erbschaft oder größere Gehaltssprünge an, so können Sie die Zinsbindungsfrist etwas niedriger halten.

Je kürzer die Laufzeit, desto geringer wird der effektive Zins sein. Bei Annuitätendarlehen können Sie auch folgendes beachten:

Nach 10 Jahren der Vollauszahlung können Sie (gemäß § 489 BGB) Ihr Darlehen mit einer längeren Zinsbindung als 10 Jahre mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Haben Sie z.B. eine Zinsbindung über z.B. 25 Jahre festgelegt und sind die Zinsen in 10 Jahren immer noch niedrig, so können Sie den Vertrag auflösen und z.B. eine 15-jährige Zinsbindung in einem neuen Annuitätendarlehen beantragen.

Bieten Sie auch KFW an?

Ja, kein Problem. Im Zusammenhang mit der Finanzierung Ihrer Immobilie bieten wir über unsere Bankpartner alle gängigen Darlehen der KFW an.

Nähere Informationen erhalten Sie direkt bei Ehrichs & Martens GbR Immobilien- und Finanzmakler oder auch direkt auf der Internetseite der KFW unter KFW.de.

Bieten Sie auch Finanzierungen für fremdvermietete Immobilien an (als Kapitalanlage)?

Ja, dies bieten wir Ihnen selbstverständlich auch an.

Ein kleiner Hinweis: Überlegen Sie sich eine Investition hier gut, denn in diesem Bereich laufen viele schwarze Schafe umher. Hier werden eigentlich grenzwertige Immobilien im schönsten beschrieben, lassen Sie sich nicht von bunten Flyern und Hochrechnungen zum Kauf drängen. Sie binden sich für eine sehr lange Zeit einen großen Klotz ans Bein. Passen Sie auf!

Müssen wir bei Ihnen einen persönlichen Termin machen zur Baufinanzierung?

Nicht unbedingt, aber die meisten Interessenten vereinbaren einen persönlichen Termin bei uns im Büro oder auch ganz unverbindlich bei Ihnen zu Hause. Hier kann man sich dann auch persönlich kennenlernen und sehen, ob die persönliche Chemie zwischen beiden Parteien passt.

Aber die Beratung kann natürlich auch rein per Internet und Telefon erfolgen.

I.d.R. wird aber ein erster Termin zum Kennenlernen vereinbart, wo wir grundsätzlich über die verschiedenen Modelle sprechen, schon erste Varianten durchrechnen und wir uns einfach über die Person informieren möchten.

Anschließend läuft sehr viel über Email und Telefon. So werden auf dem kurzen Wege Angebote verschickt und Sie haben in aller Ruhe Zeit, diese zu lesen. Auch die Einreichung der Unterlagen kann unkompliziert per Mail oder per Post erfolgen.

Immobilienmakler Lüneburg
Gern stehen wir auch Ihnen mit Rat und Tat bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie zur Seite. Rufen Sie uns an.
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